Afin de relancer un secteur de l’immobilier atone, le budget 2026 officialise le tant attendu statut fiscal du bailleur privé. Un statut qui offre la possibilité aux investisseurs de pratiquer un amortissement du prix d’acquisition du bien immobilier.
Amortissement du bien loué
Applicable sur l’ensemble du territoire, le dispositif Jeanbrun permet aux particuliers, propriétaires bailleurs, soumis au régime réel foncier, qui louent nu, à titre de résidence principale, un logement appartenant à un bâtiment d’habitation collectif, neuf (ou en VEFA) ou ancien réhabilité, de déduire de leurs revenus fonciers un amortissement du prix d’acquisition de ce logement. Sachant que l’amortissement ne peut être pratiqué que sur 80 % du prix d’acquisition du bien immobilier, majoré, le cas échéant, du montant des travaux réalisés s’il s’agit d’un bien ancien (la valeur du foncier non-amortissable étant fixée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition nets de frais). Étant précisé que le taux et le plafond applicables à l’amortissement varient en fonction de la nature de la location (v. tableau ci-dessous).
Précision : les travaux sur un bien ancien doivent soit concourir à la production d’un immeuble neuf, soit satisfaire aux critères d’une réhabilitation lourde (obtention d’un DPE A ou B) et représenter alors au moins 30 % du prix d’acquisition du logement.
Autre condition, le bailleur doit s’engager à louer le logement, de manière continue et effective, pendant au moins 9 années. Cette mise en location devant être effectuée dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, ou dans les 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux. En outre, le bailleur doit respecter des plafonds de loyer et de ressources des locataires.
Précision : le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal du bailleur, ni un parent ou un allié jusqu’au 2e degré inclus.
| Secteur locatif | Secteur intermédiaire | Secteur social | Secteur très social | |||
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| Secteur locatif | Secteur intermédiaire | Secteur social | Secteur très social | |||
| Taux d’amortissement | 3,5 % pour un logement neuf | 3 % pour un logement ancien | 4,5 % pour un logement neuf | 3,5 % pour un logement ancien | 5,5 % pour un logement neuf | 4 % pour un logement ancien |
| Plafond de l’amortissement | 8 000 € par an et par foyer fiscal | 10 000 € par an et par foyer fiscal | 12 000 € par an et par foyer fiscal | |||
Précision : l’avantage résultant du dispositif Jeanbrun n’est pas pris en compte dans le plafonnement global des avantages fiscaux.
Imputation sur le revenu global
Information importante, les bailleurs peuvent imputer sur leur revenu global le déficit foncier résultant de l’amortissement (et, comme habituellement, de leurs autres dépenses déductibles hors intérêts d’emprunt), dans la limite annuelle de 10 700 €. En revanche, le dispositif Jeanbrun ne peut pas se cumuler avec certains autres dispositifs comme les dispositifs Denormandie, Malraux ou encore investissement outre-mer. Sachant, enfin, que le dispositif s’applique aux acquisitions de logements réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
